Méthodologie Estimoa — Formules et Sources Officielles

Cette page documente chaque source de données et formule utilisée par les calculateurs Estimoa. Toutes les règles fiscales sont basées sur les textes législatifs belges en vigueur et les publications officielles du SPF Finances.

Frais d'acquisition et frais de notaire

Le coût total d'acquisition est calculé selon le régime fiscal applicable par région.

• Droits d'enregistrement — Wallonie : Prix × 12,5% (investissement) ou × 3% (résidence principale, depuis 2025)
• Droits d'enregistrement — Flandre : Prix × 12% (investissement) ou × 2% (résidence principale ≤ 220 000 EUR)
• Droits d'enregistrement — Bruxelles : Prix × 12,5% avec abattement de 200 000 EUR pour résidence principale (bien ≤ 600 000 EUR)
• Honoraires notaire : Barème CNHUE dégressif (4,556% jusqu'à 7 500 EUR ; 1,711% de 7 500 à 17 500 EUR ; 1,14% de 17 500 à 30 000 EUR…) + TVA 21%
• Frais divers : Forfait 650 EUR (frais de dossier, actes hypothécaires hors crédit)

Sources : SPF Finances — droits d'enregistrement, Notaire.be, Vlaamse Belastingdienst

Outil associé : Simulateur frais de notaire Belgique →

Rendement locatif brut et net

• Rendement brut = (Loyer mensuel × 12) ÷ Prix total acquis × 100
• Rendement net = (Loyer annuel − Charges annuelles − Vacance locative) ÷ Prix total acquis × 100
• Prix total acquis = Prix d'achat + Frais de notaire + Droits d'enregistrement + Travaux

Charges à déduire : précompte immobilier, assurance propriétaire non-occupant (PNO), frais de gestion (8–10%), entretien (1–2%/an), vacance locative provisionnée.

Outil associé : Calculateur rendement locatif →

Cashflow mensuel net

Cashflow mensuel = Loyer − Mensualité crédit − Précompte/12 − Charges − Assurances − Frais de gestion − Provision entretien

Si pas de crédit, la mensualité est nulle. Le cashflow mesure le flux de trésorerie réel après toutes les dépenses liées au bien.

Outil associé : Calcul cashflow immobilier →

Crédit hypothécaire — Méthode actuarielle ESIS

Estimoa utilise exclusivement la méthode actuarielle, conforme à la norme ESIS (European Standardised Information Sheet) belge — différente de la méthode proportionnelle (taux/12) utilisée dans certains outils.

• Taux mensuel = (1 + taux annuel)^(1/12) − 1
• Mensualité = Capital × [taux_mensuel ÷ (1 − (1 + taux_mensuel)^(−n))]
• TAEG = taux annuel effectif global (taux + assurance ASRD + frais de dossier)
• DSCR = Revenus locatifs nets annuels ÷ Annuités de crédit (seuil sain : DSCR ≥ 1,20)

Outil associé : Simulateur crédit hypothécaire → | Capacité d'emprunt →

Précompte immobilier

Précompte = RC × Coefficient d'indexation × Taux régional × (1 + Centimes additionnels provinciaux) × (1 + Centimes additionnels communaux)

• Coefficient d'indexation 2026 : 2,30 (unifié toutes régions — SPF Finances)
• Taux de base : Wallonie 1,25‰, Flandre 2,5‰ du RC non indexé, Bruxelles 1,25‰
• Réductions : famille nombreuse, maison modeste (RC < 745 EUR), handicap

Source : SPF Finances — coefficient RC 2026

Outil associé : Calculateur précompte immobilier →

Plus-value immobilière (CIR 1992)

• Plus-value taxable = Prix de vente net − Prix d'acquisition corrigé
• Prix d'acquisition corrigé = Prix achat + Frais acquisition (25% forfait ou réels) + Travaux admissibles + 5% par année complète
• Bâti vendu dans les 5 ans : taxé à 16,5% + additionnels communaux
• Terrain vendu dans les 5 ans : taxé à 33%
• Terrain vendu entre 5 et 8 ans : taxé à 16,5%
• Au-delà de ces délais : exonération (particulier, gestion normale du patrimoine)

Source : CIR 1992 art. 90 — SPF Finances

Outil associé : Calculateur plus-value →

Fiscalité locative — IPP vs ISoc

• IPP (personne physique) : Base = RC indexé × 1,40 imposée au barème progressif. Tranches 2026 : 0–15 820 EUR (25%), 15 820–27 920 EUR (40%), 27 920–48 320 EUR (45%), >48 320 EUR (50%). Additionnels communaux : moyenne 7%.
• ISoc (société) : 20% sur les premiers 100 000 EUR de bénéfice (PME), 25% au-delà. Déduction des charges réelles (intérêts, amortissements, frais). Dividendes : précompte mobilier 30%.
• Depuis 2025 : intérêts d'emprunt non déductibles en IPP pour les biens locatifs en Wallonie et Bruxelles (art. 14 CIR abrogé).

Source : SPF Finances — revenus immobiliers

Prix maximal à offrir (offre maximale)

Prix max = (Loyer annuel ÷ Rendement cible) − Frais d'acquisition

Le rendement cible est configurable par l'utilisateur (défaut : 5%). Cette formule donne le prix maximum à ne pas dépasser pour atteindre le rendement visé.

TRI et VAN

• TRI : taux d'actualisation i tel que Σ[CFt/(1+i)^t] + [PV_revente/(1+i)^n] = Investissement initial
• VAN = Σ[CFt/(1+r)^t] + [PV_revente/(1+r)^n] − Investissement initial (r = taux d'actualisation, défaut 5%)
• Horizon de simulation : 20 ans par défaut. Taux d'appréciation annuelle du bien : paramétrable.

Outil associé : Calculateur TRI immobilier →

Prix au m² et estimation de marché

Valeur estimée = Surface (m²) × Prix médian/m² (commune + type de bien)

• Couverture : 699 localités, sections et communes belges dans notre base de données (Wallonie, Flandre, Bruxelles)
• Intervalles : 1er quartile (prix bas), médiane, 3e quartile (prix haut)
• Correction PEB : décote de −5% à −12% pour PEB F ou G
• Fallback : en l'absence de données communales, moyenne provinciale utilisée

Sources : Statbel T1 2026, Fednot T2 2026, IWEPS, CIB

Outil associé : Estimation immobilière → | Carte des prix →

Limites et avertissements

• Les calculs ne constituent pas un conseil en investissement, fiscal ou juridique.
• La fiscalité réelle dépend de la situation personnelle de l'investisseur (tranche IPP, structure, régime matrimonial, etc.).
• Les loyers sont des estimations statistiques — le loyer réel peut varier.
• Consultez un notaire, un comptable ou un conseiller financier avant toute décision d'investissement.

Sources légales : CIR 1992, Code TVA belge, Notaire.be

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