Fiscalité Immobilière en Belgique : Ce Qui Change en 2026

Février 2026 · 5 min · Avancé

Suppression de la déductibilité des intérêts, réforme des droits d'enregistrement, nouvelles normes PEB : le point complet sur les changements fiscaux.

Introduction

L'année 2026 marque un tournant majeur pour la fiscalité immobilière en Belgique. Plusieurs réformes impactent directement la rentabilité des investissements locatifs. Voici un tour d'horizon complet des changements à connaître.

Suppression de la déductibilité des intérêts d'emprunt

Ce qui a changé

Depuis 2025, les intérêts d'emprunt pour les biens locatifs ne sont plus déductibles de l'impôt des personnes physiques. Cette mesure s'applique aux nouveaux crédits ET aux crédits en cours.

Impact concret

• Un investisseur avec un emprunt de 200.000 EUR à 3,5% perdait environ 1.750 EUR de déduction annuelle
• Cette mesure ne concerne pas la résidence principale
• Elle renforce l'intérêt de la détention via société (SRL) où les intérêts restent déductibles

Droits d'enregistrement par région

Wallonie : réforme majeure

• Résidence principale unique : réduit à 3% (contre 12,5% auparavant)
• Investissement locatif : maintenu à 12,5%
• Suppression du Chèque Habitat

Flandre

• Résidence principale : 2% (taux le plus bas de Belgique)
• Investissement locatif : 12,5%
• Conditions strictes pour bénéficier du taux réduit

Bruxelles

• Abattement de 200.000 EUR sur la première tranche
• Investissement locatif : 12,5%
• Pas de changement majeur en 2026

Frais totaux d'acquisition

Comptez environ 15% du prix d'achat en frais totaux, incluant les droits d'enregistrement, les honoraires du notaire et les frais administratifs.

TVA sur l'immobilier neuf

• 21% de TVA pour les biens neufs (jusqu'au 31 décembre de l'année suivant la première occupation)
• TVA réduite pour le logement social via AIS : 12% pour l'achat/construction neuf
• 6% pour la démolition-reconstruction sous conditions

Nouvelles normes PEB

Calendrier

• À partir de 2028, les passoires énergétiques seront progressivement exclues du marché locatif
• Les banques valorisent de plus en plus la performance énergétique dans leurs critères de financement
• Un bien mal isolé peut devenir impossible à louer

Recommandation

Investir dans la rénovation énergétique est devenu incontournable. Les primes régionales peuvent couvrir une partie significative des travaux.

Comment optimiser sa fiscalité en 2026 ?

En personne physique

• Profiter de l'imposition sur le revenu cadastral (souvent très inférieur aux loyers réels)
• Anticiper les normes PEB pour éviter des coûts futurs
• Investir en Wallonie ou Flandre pour bénéficier des droits réduits

Via société (SRL)

• Déductibilité complète des intérêts d'emprunt
• Amortissement du bâtiment et des travaux
• Taux ISoc fixe : 25% (20% PME sur la première tranche de 100.000 EUR)
• Déductibilité de toutes les charges (précompte, entretien, assurances)

Conclusion

La réforme fiscale 2026 modifie en profondeur le paysage de l'investissement immobilier belge. Les investisseurs doivent adapter leur stratégie, notamment en considérant sérieusement la détention via société pour les patrimoines importants.

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