Fin de la Déduction des Intérêts Hypothécaires : Quel Impact pour les Investisseurs ?

Février 2026 · 6 min · Actualité

Depuis 2025, les intérêts d'emprunt pour les biens locatifs ne sont plus déductibles en personne physique. Analyse complète des conséquences et des stratégies d'adaptation en 2026.

La fin d'un avantage fiscal historique

Depuis janvier 2025, les intérêts d'emprunt pour les biens immobiliers locatifs ne sont plus déductibles de l'impôt des personnes physiques (IPP) en Belgique. Cette mesure, confirmée et pleinement appliquée en 2026, marque un tournant majeur pour tous les investisseurs immobiliers privés.

Ce qui a changé concrètement

Avant la réforme

Les investisseurs en personne physique pouvaient déduire les intérêts de leur crédit hypothécaire de leurs revenus immobiliers imposables. Cela permettait de réduire significativement la base taxable.

Depuis 2025

• Les intérêts d'emprunt ne sont plus déductibles pour les biens locatifs détenus en personne physique
• La mesure s'applique aux nouveaux crédits ET aux crédits en cours
• La résidence principale n'est PAS concernée par cette suppression
• La déduction reste intacte pour les biens détenus via une société (SRL)

L'impact financier réel

Exemple chiffré

Prenons un investisseur avec un emprunt de 200.000 EUR à 3,5% sur 20 ans :

• Intérêts annuels la première année : environ 7.000 EUR
• Déduction perdue (taux marginal 50%) : environ 3.500 EUR par an
• Sur la durée totale du crédit : plus de 35.000 EUR de déductions perdues

Impact sur le rendement net

Pour un bien générant 12.000 EUR de loyer annuel :

• Avant : rendement net amélioré par la déduction fiscale
• Après : rendement net réduit de 0,5 à 1,5 point selon l'endettement

Les stratégies d'adaptation

Option 1 : Investir via une société (SRL)

C'est la solution la plus directe pour conserver la déductibilité :

• Intérêts d'emprunt intégralement déductibles
• Amortissement du bâtiment et des travaux
• Taux ISoc de 25% (20% PME sur les premiers 100.000 EUR)
• Toutes les charges opérationnelles déductibles

Attention aux inconvénients :

• Coûts de comptabilité (2.000-3.000 EUR/an)
• Imposition sur les loyers réels (pas le RC)
• Coût de sortie (précompte mobilier sur dividendes : 30%)

Option 2 : Réduire l'endettement

Avec la fin de la déductibilité, emprunter moins devient plus intéressant :

• Augmenter l'apport personnel au-delà de 20%
• Raccourcir la durée du crédit
• Rembourser anticipativement si possible

Option 3 : Optimiser les charges déductibles restantes

Certaines charges restent déductibles même en personne physique :

• Travaux d'amélioration énergétique (primes régionales)
• Frais de gestion locative
• Assurances propriétaire

Option 4 : Le différé de remboursement

Le différé de remboursement permet de ne payer que les intérêts pendant 1 à 5 ans, améliorant temporairement le cashflow :

• Mensualité réduite pendant la période de différé
• Cashflow positif plus facilement atteignable
• Période tampon pour augmenter les loyers

Qui est le plus impacté ?

Les plus touchés

• Investisseurs avec endettement élevé (quotité de 80%+)
• Propriétaires de plusieurs biens avec crédits en cours
• Investisseurs dans les zones à rendement faible (Bruxelles, Brabant Wallon)

Les moins touchés

• Investisseurs sans emprunt (achat cash)
• Propriétaires de biens avec faible RC (imposition déjà minimale)
• Investisseurs via société (pas concernés)

Le nouveau paysage fiscal en 2026

En résumé, le cadre fiscal belge pour l'investissement locatif en 2026 :

• Imposition sur le RC indexé (coefficient 2,30) — souvent bien inférieur aux loyers réels
• Pas de déduction des intérêts d'emprunt en personne physique
• Plus-value exonérée après 5 ans de détention
• Précompte immobilier en hausse (+2,5% d'indexation)

Conclusion

La fin de la déductibilité des intérêts change la donne pour les investisseurs privés fortement endettés. Les stratégies d'adaptation existent : société, apport plus important, ou optimisation du cashflow via le différé de remboursement.

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